Notre Programme

Le logement, grande cause municipale

Notre Ville est meurtrie par la crise du logement indigne en centreville mais il existe de nombreux logements insalubres et copropriétés dégradées dans tout Marseille. Des milliers de personnes sont délogées, et plusieurs centaines d’autres risquent de le devenir.

Après des années d’inaction, la Ville déclenche la panique. Nous devons en revenir à la concertation, au calme et au droit.

Avoir un toit, c’est la base de la citoyenneté, pour bien vivre, trouver un travail, voter et se faire entendre. La réhabilitation des logements insalubres sera déclarée “grande cause municipale” et métropolitaine.

C’est une question d’urgence sociale : Marseille ne compte que 23 % de logements sociaux, concentrés dans certains quartiers, alors que trois quarts des Marseillais y sont éligibles. Nous manquons de logements accessibles. C’est une urgence écologique : nous ferons la promotion du bâtiment durable méditerranéen : matériaux écologiques, travaux d’isolation, bâtiments à énergie positive. C’est une priorité économique : le logement crée de l’emploi et nous mobiliserons les acteurs économiques de notre Ville pour la rebâtir.

Le Printemps Marseillais s’engage à :

  • Organiser un débat annuel sur le logement au Conseil municipal avec un suivi des objectifs, et avec compte rendu de Mandat annuel sur ces thématiques.
  • Produire 30 000 logements sur 6 ans, adaptés aux revenus des Marseillais.
  • Abaisser le seuil de construction de logements sociaux de 120 à 20 logements, pour un rééquilibrage entre les secteurs, sans bétonnage ni grandes tours ; mobilisation de tous les bailleurs sociaux pour participer à l’atteinte de cet objectif.
  • Participer activement à la Société Publique d’Aménagement d’Intérêt National et à sa gouvernance, dont l’objet sera la résorption de l’habitat indigne.
  • Promouvoir l’Accession Sociale à la Propriété, et/ou l’accession à Prix Maîtrisé via les Coopératives ou les autres acteurs de l’immobilier ; et des logements “accessibles” pour personnes âgées ou peu valides, dans les quartiers d’Habitat social, ou les secteurs à prix de marché trop élevé.
  • Mobiliser la Caisse des Dépôts / Banque des Territoires comme opérateurs publics capables d’une intervention massive.
  • Établir des partenariats pour une intervention massive sur les grandes copropriétés privées en déshérence.
  • Mettre immédiatement un moratoire sur la privatisation du foncier communal, production d’un foncier abordable et d’un parc immobilier utilisable par la mise en place de préemptions et de procédures d’utilité publique.
  • Réaliser l’inventaire du patrimoine bâti municipal et public, le recensement de tous les locaux inoccupés, et l’étude immédiate de leurs potentialités en matière de logement ou relogement.
  • Mettre tout en œuvre pour détecter l’habitat indigne, et intenter des actions en justice contre les marchands de sommeil.
  • Publier et contrôler les déclarations de patrimoine des élus, identifier les conflits d’intérêts.
  • Apporter toute la transparence aux critères d’attribution des logements sociaux (système de cotation par points, en conformité avec la Loi Elan) ; faire un compte rendu régulier des attributions municipales et métropolitaines, en fonction des critères déterminés par la loi et des résultats de cotation.
  • Instaurer un plan de relogement anticipé pour identifier des logements provisoires (logements “tiroir”) et ne plus dépendre des hôtels. Appliquer immédiatement la charte du relogement, déjà votée à l’unanimité.
  • Identifier, remettre en location ou aider à la remise en location des logements vides, sous peine de mise en œuvre des procédures légales de réquisition (plus de 30 000 logements vacants à Marseille).
  • Étendre le permis de louer… au-delà du périmètre de Noailles.
  • Maintenir un observatoire local des loyers, pouvant permettre un encadrement éventuel des loyers sur certains secteurs.
  • Suivre le nombre de locations AirBnB, en vue d’une réglementation.
  • Tenir des permanences décentralisées (Mairies de secteur) d’accès aux informations, aux droits et aux aides de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) (travaux de réhabilitation, transition énergétique…), permettant aux propriétaires occupants ou bailleurs de “bonne foi” de sortir de la spirale du logement indigne. Associer les représentants des fédérations d’administrateurs de biens à ces démarches.
  • Impliquer les habitants : maîtrise d’œuvre urbaine et sociale, Ateliers citoyens d’urbanisme avec l’Institut Méditerranéen des Villes et Territoires et l’Agence d’Urbanisme Métropolitaine ; tables de quartier ; appels à projets citoyens et concours d’idées citoyens.
  • Promouvoir des formes d’habitat innovantes : coopératives d’habitants, occupation temporaire et/ou mixte de bâtiments publics (par exemple, Coco Velten près de la gare SaintCharles), aide au “verdissement” et aux espaces verts partagés : jardins partagés ; verdissement des immeubles…
  • Porter à 1 000 au lieu de 300 aujourd’hui le nombre de places d’hébergement d’urgence, pour les personnes sans domicile fixe, les Roms, les réfugiés ;
  • Mettre l’habitat aux normes environnementales et énergétiques en associant la Fédération du BTP 13, qui accompagne et forme les PME sur les nouvelles normes et techniques innovantes de construction et réhabilitation.

A.Focus immobilier : vision de l’immobilier à Marseille

Centre-ville et équilibre commerces/bureaux/logements.

Marseille connaît une situation très déséquilibrée : des zones de bureaux et commerciales (Euromed), des logements de centre-ville souvent dégradés, un commerce de proximité moribond ou en grande difficulté de développement (par exemple, rue St-Ferréol ; rue de la République en partie haute…).

Notre projet politique repose sur une vision complète à l’échelle de chaque quartier.

  • Pour le logement : une politique résolue de mixité sociale, et de logement digne.
  • Pour les bureaux : il est urgent de prendre en compte les tendances qu’induisent le digital et le télétravail, mais aussi le coworking ou les bureaux à location de courte durée. On ne visera donc pas les grands espaces de bureaux de type Euromed.
  • Pour les commerces : on visera des showrooms, liés à des sites marchands, ou des “rues à thèmes”, et le développement de commerces éphémères ; tout ceci fera l’objet d’une approche cohérente et pilotée en concertation avec les associations de commerçants.

Comment anticiper et gérer dans la durée l’entretien du parc ancien

L’entretien d’un immeuble doit se programmer. Pour le faire sur du parc privé, il faut, en plus de la compétence technique, des provisions financières. Il appartient aux syndics privés de se doter de ces moyens de prévision et de programmation. La Ville favorisera le partage des compétences avec les propriétaires publics et institutionnels.

Logement social : face au déficit important de logements sociaux à Marseille, et plus particulièrement dans certains secteurs, les “servitudes de Mixité Sociales”, dans le PLUi, imposeront une production de logements sociaux nouveaux, issus de la construction ou de la réhabilitation de parcs anciens. Il peut en être de même pour le logement intermédiaire. Le parc privé continuera à jouer son rôle, mais la salubrité et la sûreté des logements seront régulièrement contrôlés par la Ville et par la CAF.

Le permis de louer, institué par la loi et voté par la Ville pour le centreville, y contribuera.

Les propriétaires privés bénéficieront d’une assistance de proximité pour mieux appréhender et mettre en œuvre la mise aux normes de leur parc, si nécessaire.

Rénovation énergétique

Les propriétaires privés et locataires bénéficieront, avec l’aide des services municipaux dans chaque secteur, d’assistance et de conseil, par les professionnels, visant à leur permettre au mieux de répondre à leurs questions et à les aider à monter leurs dossiers.

Réhabilitation de l’habitat ancien

L’ANAH sera enfin mobilisée avec tous ses moyens. Les opérations de rénovation se feront dans le respect du patrimoine ancien de notre ville.

B.Logement, un plan en trois termes : en route vers 2026 !

Sur le court terme (immédiat à 1 an)

L’urgence : à l’échelle de la Ville de Marseille, on est toujours dans l’urgence des évacués actuels ou à venir (il y en aura sans doute encore).

La gestion passera par des relogements sur le parc social institutionnel, par l’incitation des privés à relouer là où c’est possible, ainsi que par la mise en place de dispositifs.

D’un point de vue pratique : il est nécessaire de remettre en place un inter-bailleur sous pilotage de la Métropole et du Préfet, avec une vraie cellule opérationnelle de moyen terme, un dispositif d’accompagnement social au relogement et une délégation des pouvoirs de l’État et de la Métropole en matière de contingents d’affectation des logements sociaux.

Réservataires Publics

Il faut appliquer l’obligation pour les Réservataires Publics (État et collectivités) et PEEC (Action Logement) de mettre à disposition leurs contingents, et pour les bailleurs celle de prendre les familles, qui auront 3 propositions maximum sur l’ensemble de la ville, dont au moins une dans les arrondissements du centre-ville. Le pilotage Métropole démontrera la volonté politique dans une gestion réellement opérationnelle, ni uniquement d’urgence, ni purement administrative. Le dispositif sera pérenne durant le temps nécessaire. Des dispositifs inter-bailleurs permanents de relogement sous pilotage Métropole/ Association des bailleurs fonctionnent parfaitement bien à Lyon, par exemple.

Assistance aux privés

Il faut apporter de l’assistance aux privés disposant de logements vacants via la même cellule dédiée. Prise en charge du préfinancement des diagnostiques techniques et travaux liés à la sécurité, permettant la relocation, dont le coût sera en partie récupéré sur les premiers loyers pour permettre cette relocation, à des locataires bien entendu en situation régulière démontrée (éviter les effets d’aubaine des marchands de sommeil !) avec baux glissants, associatifs ou directs, mais avec obligation contractuelle de loyer normé, ou conventionnement sur une durée donnée avec un éventuel démembrement de propriété. La question des préfinancements et des travaux pour remise en location, sur une base favorable de 50 logements /an, peut s’évaluer autour de 1 M€ /an (20 000 € au logement), dont une partie (jusqu’à 50 %) sera récupérée sur la durée du bail.
Exemple : autour de 20 % du montant du loyer sur 9 ans, et sur 460 € de loyer moyen = 10 000 €.
Des accords partiels sont nécessaires sur le centre-ville concernant des immeubles de bureaux non occupés, ou plus certainement immeubles administratifs vacants s’il en reste, avec réaménagements provisoires, dans un premier temps. Cette solution ne peut être qu’une solution d’urgence, car elle demande des dérogation techniques et administratives mais peut favoriser une mixité d’usages sur un même lieu. Tous ces dispositifs ont pour vocation de s’adapter à toutes les situations d’urgence sur la Ville et pas seulement le centre-ville, et de pouvoir être repris par n’importe quelle autre collectivité de la Métropole.

Dispositifs de droit commun

  • Bien entendu, ces dispositifs d’urgence s’ajoutent aux dispositifs de droit commun vers les propriétaires bailleurs et occupants.
  • Intervention, ou mise à disposition immédiate, sur les 68 à 70 immeubles “Ville” auprès d’un opérateur social, qu’il soit lui-même Ville (Marseille Habitat) ou autre bailleur social ; sous forme de bail emphytéotique administratif de 50 ans à l’euro symbolique, pour remettre sur le marché ce qui peut l’être, avec un accord de programmation État/Métropole et bailleur pour préfinancement, financement, et procédures d’urgence en matière de marchés publics.
  • Lancement des procédures d’hygiène et de police également sur les commerces. L’insalubrité, par exemple de la rue Longue des Capucins, et les trafics divers sur le marché des Capucins (en ce qui concerne Noailles) ne peuvent pas être totalement ignorés au simple titre de la “typicité”. Ces actions doivent elles aussi permettre de libérer éventuellement quelques logements en étage, utilisés actuellement comme annexe des commerces.
  • Création immédiate d’une “Équipe Multiservices Opérationnelle Centre” : regroupant les opérationnels de la Ville (police municipale, hygiène, sécurité des immeubles) ; Métropole (logement, propreté, transports) ; État (police, douanes) ; sous pilotage unique, permettant de traiter hors conflits de compétence la totalité des aspects avec cohérence, force et effet de levier ; et, à terme, au-delà de l’hypercentre de Marseille.
  • Création, sur la base des préemptions et de procédures éventuelles d’éviction, d’acquisitions visant à créer un volant de logements tiroirs, géré centralement, par un organisme pouvant le faire avec “agilité” (au sein de Marseille Habitat ou de la SPL-IN, par exemple). Durée d’occupation maximum : 18 à 24 mois, logements non conventionnés pour garder toute souplesse d’attribution, avec conventions d’occupation précaire ou hébergement dans le cadre de baux associatifs. Outre un coût d’acquisition moyen de 100 à 150 K€, on envisage 20 à 25 000 € de travaux au départ et 20 000 € de travaux à chaque rotation. Avec une moyenne autour de 150 000 à 170 000 € par logement, compensés par un loyer. 100 logements à terme (3 à 6 ans), ce qui serait idéal, ne représenteraient que 15 M€ d’investissement, récupérables, et étalés sur plusieurs années. Un dispositif similaire a fonctionné avec un certain succès dans le Panier et à Belsunce dans les années 1985-1995, au sein de la Ville, avec la SOMICA (devenue Marseille Aménagement) et la SAMCLE.
  • Création et montée en puissance d’une véritable agence immobilière à vocation sociale.

Tous ces dispositifs doivent relever d’une structure transversale de pilotage, d’aide, et de mise en pratique, avec bureau de proximité dans le centre, visible et abordable, à l’image – mais à une tout autre échelle – des bureaux d’information ou des bureaux d’OPAH.

Sur le moyen terme : 1 à 3 ans pour les sujets de centre-ville (et, à terme, au-delà de Marseille)

Il est nécessaire de finaliser des modalités de travail sur les opérations de restructuration, dans le cadre du PPA et de la SPL-IN, et ce principalement sous le pilotage de la Métropole, puisqu’elle est porteuse de 65 % de la SPL… Nous ne rentrerons pas dans un simple dispositif de type extension ou reconversion d’Euroméditerranée et de reprise de ses propres moyens et de sa gouvernance. Ceci supposera la création d’une “équipe de pilotage” stratégique et politique de ces structures, en dehors des conseils d’administration. Définition de périmètres opérationnels priorisés, et mise en place des procédures :

  • Acquisition de manière très ciblée et méthodique du foncier (rare…) et principalement des logements sur les zones prioritaires ; en moyenne 120 à 150 000 € par logement, sur la base de préemptions quasi systématiques sur les DIA des vacants, de procédures de judiciarisation des marchands de sommeil, pour les amener à céder vite et à prix acceptable, et de propositions directes de rachats auprès des particuliers. Toute la batterie juridique existe, avec mobilisation de l’Établissement Public Foncier, et de la SPL-IN pour le portage.
  • Révision du PLU-Intercommunal pour le transformer en PLU-I-H (H pour Habitat)
    → Obligation d’un pourcentage précis de logements sociaux PLAI/PLUS /PLS, sur les opérations de promotion, en dessous de 20 logements.
    → Rétrocessions d’immeubles préemptés au titre du DPU, en pleine propriété aux bailleurs sociaux, ou BEA peu onéreux de 50 ans à leur profit, en cas d’acquisition par la collectivité ou l’EPF… Exclusion sur les secteurs du centre-ville, et dans un tout premier temps au moins, des dispositifs de défiscalisation, y compris démembrements de propriété (montages de type PERL), par nature inflationnistes sur les prix, et peu maîtrisables à terme.

  • Création et montée en charge d’un Office Foncier Solidaire Métropolitain, pour permettre l’accession sociale via les baux réels solidaires (BRS)…
  • Création d’un ACLUR (Atelier Citoyen pour le Logement et l’Urbanisme), au plan Métropolitain, pour mutualiser et traiter de manière cohérente les approches de centre-ville ou quartiers dégradés. Ses attributions concernent la définition, la mise en œuvre et le pilotage de processus particuliers de co-conception ou concertation poussée avec les habitants existants ou potentiels en marge des procédures “normales” d’aménagement et construction. Ces “nouveaux modes de travail” ne concerneront pas que le centre-ville. Un bilan des expériences de certaines villes, dont Grenoble, en matière de concertation est à étudier. Il aura aussi un rôle de conseil, voire de prescripteur sur certaines zones, en matière d’environnement, d’énergie renouvelable, de matériaux, à l’image d’Envirobat BDM. Cet ACLUR Métropolitain, pourrait émaner d’une évolution partielle de l’actuelle Agence d’Urbanisme Métropolitaine, sous un pilotage plus direct et plus opérationnel.
  • Sur le plus long terme (3 à 6 ans)

    Dans la pratique, les actions lancées en urgence et sur le moyen terme se concrétiseront peu à peu et se renforceront sur l’objectif de plus long terme, soit 3 à 6 ans, avec une vision élargie :

    • Prise en compte d’une trajectoire sur les thématiques de type “Vivre la Ville”, ou la nouvelle citoyenneté ; prenant en compte aussi bien la notion de mixité de la Ville que de la qualité uniforme des conditions de vie.
    • Tout le monde a droit à des transports en commun qui desservent bien et régulièrement la toute ville.
    • Tout le monde a droit à une qualité de l’air et de l’eau identique et irréprochable.
    • Tout le monde a droit à un accès au logement salubre et sûr, dans une trajectoire peu énergivore et à prix maîtrisé, dans un environnement de propreté urbaine et de tranquillité peu discutable…

    Cette période va aussi voir entrer en phase opérationnelle les dossiers NPNRU actuellement en préparation chez les bailleurs et avec l’État et la Métropole, qui récupère aussi cette compétence.

    Nous avons donc un vrai débat à relancer avec nos amis et partenaires, y compris sur la thématique du “Vivre la Ville”, mais qui recoupe aussi bien les questions de Hard (logements, aménagement…), que de Soft (services). Ceci peut nous mener assez loin sur la question plus spécifique du logement, en prenant en compte les cahiers des charges des opérations d’aménagement et construction sur la totalité des quartiers, la question des espaces de respiration plus ou moins grands (plutôt “qu’espaces verts”, souvent limités au square local), mais donc et aussi la question des transports, dont elle est indissociable, de la sécurité et de la tranquillité urbaine, de la gestion des contrats d’eau et d’assainissement et de leur prix (remunicipalisation), etc.

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